《財經》：房地產市場一直存在著“冰火兩重天”的現象，有的地方房價飛漲，有些地方則面臨著很大的去庫存壓力，為什么會存在這種現象？

李鐵：在觀察房地產市場現狀時，人們往往只關注“火”而忽視了“冰”。

所謂“火”，是說都市圈一線城市和部分二線城市房價高速上漲，背后真正原因是什么？并不是因為房地產商提高了價格，一是因為這些城市的優質公共服務資源遠遠高于原有價值，二是人均收入水平不斷抬高支撐了房價上漲。要知道，全國14億人中有約3億屬于中高收入水平人口，這群人一定會對住房空間有著合理要求，比如選擇優質的公共服務、優越的居住環境等。所以，在大城市的核心區，房價上漲是正常的。像北京四環內就有40多家三甲醫院，上海、廣州、深圳都是如此。

而在房價上漲地區，為什么沒有解決住房供給問題？因為這些城市實施了人口控制政策。我曾經問當地官員，為什么不愿意蓋更多的房子？他們的回答是，如果蓋了更多的房子，就會有更多人進來，有那么多人進來，那就得要有大量財政補貼，甚至降低城市原有戶籍人口的公共服務水平，這實際是一個利益問題。正是因為這個問題，才導致了一線城市實施嚴格的人口控制政策，特別是北上廣深，這些城市不愿意為中低收入人口提供住房供給，而住房供給不足，又加劇了房價上漲的勢頭。

被忽視的“冰”，是說大部分三四線城市的房地產積壓明顯，而且問題非常嚴重。現在的住房庫存積壓和上世紀90年代的家電積壓是相似的問題。中信建投證券、安信證券、北師大等機構預測的房地產庫存規模分別高達142億平方米、98億平方米和87億平方米。消化某些三四線城市的房地產庫存甚至需要多達十年左右時間。由于部分三四線城市的住宅過度供給，導致房地產市場出現供求失衡，而這種供求失衡是由政府和市場兩雙手一起推動的，進而放大了市場波動的影響。

《財經》：根據城鎮化的趨勢，未來城鄉住房供給格局會發生什么樣的變化？

李鐵：城鎮雖然有住房閑置的問題，但比農村還是要好很多。農民都進城打工了，不少還是舉家外出的，所以農村大部分住房都處于閑置狀態。一方面城鎮住房供給亟待增加，另一方面農村住房卻又大量閑置，這是我們面對的空間結構的不合理。因此也意味著大量閑置的農村住房資源勢必要通過一定的方式盤活。

可以預見，未來城鄉住房消費空間變化會對全國住房市場產生深遠影響。在10年或20年前，農民外出掙了錢，一定要回家蓋新房，在農村，誰家的房子高、房子大，誰家的地位就高，這是中國傳統的延續。現在，為了更好解決孩子的教育問題、老人的醫療問題、成年子女的婚姻問題，都必須要到縣城或鄉鎮去買商品房。我認識很多農民工，他們結婚的前提就是要在縣城買套住房。這意味著，三四線城鎮住房市場未來將會有較大的發展空間，而這個判斷的前提是大政策的調整和整個宏觀經濟形勢是否發生變化。

同樣，隨著城鎮化的進程，都市圈和特大城市的房地產需求將進一步增長。

我認為，并不是都市圈內的所有空間都會出現需求增長。未來，只是在都市圈內發達的城市主城區和近郊區，才會有房地產需求的進一步增長。我們可以看到，鄭州、成都、武漢的常住人口仍在保持增長趨勢，從人口規模的上升曲線可以窺見一斑。

《財經》：如果住房需求進一步增長，會不會帶來新的房價上漲？同時，現在很多城市的土地供應緊張，如何去滿足不斷增長的住房需求呢？

李鐵：我們現在的政策和公眾的注意力往往更偏向于關注城市主城區的房價。根據世界城市發展規律，從主城區向郊區延伸，隨著地理范圍的擴大，隨著輻射半徑的伸長，房價是遞減的。比如，日本東京主城區的房價是每平方米20萬元人民幣，可是距離主城區30公里的地方，房價就降到每平方米2萬元人民幣，當距離達到50公里的時候，房價就降到1萬元甚至更低。

其實中國一些特大城市、大城市的空間調節功能遠遠超于日本，可是我們幾乎很少動用這種資源，原因是什么？因為中國的城市跟其他國家的城市不是一個概念，實際上是一個行政區。中國城市間的競爭實質是行政區域的競爭。

比如說，我們常說的“北京市”，不僅包括北京的主城區，而且還涵蓋了整個行政轄區1.64萬平方公里的范圍；上海行政轄區是6340平方公里。只要出臺一個政策，某個城市不能蓋房子，那么意味著整個行政轄區就不能蓋房子，也就失去了在空間上調配住房資源能力。現實中，人們將目光更多地放在城市中心城區，只考慮城市中心區的住房供需問題，而忽視了行政轄區內、中心城區外還有著廣闊的空間。

事實上，從城市中心區向郊區延伸，在空間距離不斷變化的過程中，有很多的中小城市和小城鎮是可以產生很多的住房空間的，可以利用這些中小城市和小城鎮來緩解主城區高房價的壓力和中低收入人口住房供給不足的問題。比如，北京市主城區的房價高達每平方米10萬元，但距離北京主城區30多公里的燕郊每平方米的房價只有2萬多元，距離北京主城區約50公里的固安，房價在1萬元左右。可是，目前的有關方面的政策卻限制河北臨界北京的中小城市開發房地產，因為擔心河北和北京競爭資源。

其實，特大城市原本可以通過在更大范圍空間內實現功能疏解，可以增加周邊中小城市和小城鎮的服務功能，也可以加強軌道交通建設，提高中小城市和小城鎮與主城區的通達性。可是，這些城市沒有這么做，它們把大量資源都投入到了主城區，忽視了郊區的功能和價值。

《財經》：當下房地產發展受到制約的主要原因是什么？

李鐵：房地產市場問題是空間結構不平衡的問題。首先，地方政府、市場以及金融機構共同推動并放大了地產的供需波動；第二，一些地方政府受財政利益的制約，放大了房地產空間結構的不平衡，所以導致需求不明顯的地方供給嚴重過剩；第三，一線城市的行政區域內因人口控制政策限制了住房供給，導致中低收入人口過度關注高房價；第四，房地產供給在局部地區過度放大，導致了消化周期加長，致使地方政府面臨著財政和增長的巨大壓力。

《財經》：現在的房地產調控政策存在問題嗎？

李鐵：很多人說要打壓房價，問題是怎么打壓？一定要靠行政來打壓嗎？我們知道，河北境內距離北京30公里-50公里的中小城市和小城鎮，房價約為每平方米1萬至2萬元，對于河北當地農村人口來說，房價確實是漲了，可是對于北京來說，這樣的房價相對北京主城區來說是低了很多。所以說，高房價的問題完全可以在更大范圍空間來調整、疏解。現在房價打壓不下來，是我們的政策出了問題。用現在的方式打壓房價，結果是開發商惜售，從而導致了住房供給進一步短缺，更加劇了過度關注高房價的問題。

我們在研究房地產問題的時候，確實要從政策上重新梳理，要符合中國的實際情況，不能盲目照搬新加坡、香港或者英國的經驗。

有人跟我說，英國城鎮化率達到80%了，我們為什么做不到？我回答，英國的城鎮化經歷了300多年才達到80%，中國幾十年間有5億人口進入城市生活，這是十幾個英國的規模。正因為如此，中國的住房供給、住房空間格局都有自己的特色，未來房地產有非常大的空間，對此我非常有信心。

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