《財經》：現在全國居民人均住房建筑面積大幅度提高，已經達到40.8平方米。另外，根據劍橋大學的調查，中國家庭的平均居住面積超過120平方米，高于荷蘭、德國、日本、愛爾蘭、英國等國。有觀點據此認為，中國的家庭住房面積已經超過了部分發達國家，房地產發展已經飽和，你同意這種說法嗎？

李鐵：我有不同的觀點。

需要看到，中國的城鎮化潛力還沒有被完全釋放。

由于統計口徑的問題，城鎮戶籍居民的住房面積被壓低。原因在于，按常住人口統計和按戶籍人口統計的城鎮居民人均住房面積是不同的。常住口徑下，城鎮居民人均住房面積是36.6平方米，而按戶籍口徑統計則是50.9平方米；農村居民人均住房面積在常住口徑下是45.8平方米，在戶籍口徑下是33.2平方米。可見，用常住人口來計算，明顯壓低了城鎮居民人均住房面積，而抬高了農村居民的人均住房面積；反之，在戶籍口徑下，城鎮居民人均住房面積明顯提高了，而農村居民人均住房面積則被壓低了。

需要看到，未來城鎮人口增長對住房的需求潛力巨大。當前，中國的城鎮化率已達58.5%，城鎮人口達8.13億。

《財經》：你提到未來城鎮增長人口的住房需求巨大，能具體談談有哪幾類的需求嗎？這些需求會對房地產帶來什么影響？

李鐵：其一，當前有2.8億的存量農業轉移人口和0.7億多的城鎮間流動人口，兩者合計約3.5億，他們在城鎮肯定會有巨大的住房需求。其二，如果城鎮化率繼續以每年1個百分點的速度增長，到2030年城鎮人口達到約10億，這意味著未來還會有約2億的增量城鎮人口，他們從農村轉移到城鎮的過程中，也會產生大量的住房需求。

可見，我們有近5億人口要進入城鎮生活就業，這種空間上的大挪移，意味著房地產發展還遠遠沒有到頭，還有巨大的潛力沒有釋放出來。

《財經》：這些可以說是增量的需求，對于既有城鎮人口是否也存在一些存量的需求？

李鐵：存量的需求也是很巨大的。

首先，城市住房更新擁有巨大潛力。英國的建筑平均壽命有132年，美國是74年，日本100年以上，而中國的建筑平均壽命僅25年－30年。中國不僅城鎮住房平均壽命低，農村住房平均壽命更低。這就意味著，未來城鎮危舊住房改造、農村住房更新不可避免。

因此，除了空間挪移產生的需求外，建筑業、房地產行業還要承擔巨大的住房更新改造任務。

其次，消費升級對住房需求也有很大影響。

根據國際上的城市化發展規律，城市核心區住房改造的難度加大、能力在減小，而在郊區新建住房更容易實施。

同時，在人均收入水平大幅度提高的前提下，在都市圈城市中心城區已經擁有一套房，還需要在郊區有第二套住房，這已成為城市家庭住房改善的剛性需求，這是我們經過長期調查得出的結論。20多年前，一位巴黎的朋友告訴我，他在巴黎市區內有一套六七十平方米的房子，但是他還得在郊區有一個面積更大的房子。這種現象在北京、上海、廣州、深圳都相對普遍。所以住房郊區化已經成為一個趨勢。有研究表明，北京五環以外的新建商品住宅成交量占92.3%，未來郊區化的情況還會繼續延伸，房地產空間上會呈現從五環到六環、到七環的態勢，這也是我們要重視的空間變量之一。

《財經》：還有不少人購買房屋是出于投資的考慮。

李鐵：住房的投資屬性在強化，是另外一個值得正視的現實。

如果你有100萬元現金，是會選擇存入銀行，還是投入股市，抑或是用于購買住房？這是人的最清醒、最明智的選擇。因為人民幣可能會貶值，那么如果將錢存放在銀行里，錢肯定會越來越不值錢；如果把錢投放在股市，股市處于長期熊市，大多數人沒有這個投資意愿，想靠股市投資來實現增值也不現實；如果投資購買住房會怎么樣呢？在城鎮化大趨勢下，城鎮基礎設施投入和改造的增加，預示著土地在升值，這種土地升值是積極的，也是合理的。需要注意的是，投資性需求不是投機性需求，而且投機性需求已經被限購限貸遏制，現在要說有大量的投機性需求購買住房已經不現實了。可以說，投資性住房是城市居民消費的非常合理的選擇。

還有一點，買房置地是中國人的歷史傳統。

不能否認，在中國，無論是城里人還是農村人，置辦房產有著悠久的歷史文化淵源。農村年輕人結婚了，要買房、蓋房，城里的年輕人要結婚，家里也會給他們買房。

基于以上的分析可以知道，在城鎮化加速的大趨勢下，在空間大挪移的格局下，在城市需要更新改造的前提下，房地產市場還有非常大的發展空間。所以說，認為當前房地產市場衰落的判斷是不成立的，只是暫時遇到了困難。

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