“中國(guó)房地產(chǎn)市值65萬(wàn)億美元，超美、日、歐房地產(chǎn)總值”，最近網(wǎng)紅房地產(chǎn)商人潘石屹的這番話刷屏網(wǎng)絡(luò)，并且再一次引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的熱議。

潘總表示，這個(gè)數(shù)字自己是在網(wǎng)上看一張圖表得來(lái)的，我特意去查了圖表原始出處，上邊壓根就沒給出數(shù)據(jù)來(lái)源，也不知道是怎么算出來(lái)的。

其實(shí)，65萬(wàn)億美元還不是最夸張的，自媒體“大偉看樓市”給出的數(shù)字是100萬(wàn)億美元。他的算法很有意思，連農(nóng)村房屋也給估了100萬(wàn)億元，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、價(jià)格口徑這些完全不管，純腦補(bǔ)。

照這樣自我放飛的“漫天估價(jià)”，中國(guó)房地產(chǎn)總市值超過(guò)全宇宙也不奇怪。

”剛需買房“是在自欺欺人

其實(shí)，潘石屹此番言論之所以受到輿論關(guān)注，除了65萬(wàn)億美元這個(gè)巨額數(shù)字外，更主要的是，他的這道數(shù)學(xué)題算下來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)總市值竟然超過(guò)了美、日、歐的總和。

這樣的說(shuō)法，很多人當(dāng)然接受不了，特別是那些“大空頭”們，更是據(jù)此判斷，樓市泡沫不破，天理不容。

我注意到，當(dāng)房?jī)r(jià)不過(guò)兩千元一平時(shí)，輿論場(chǎng)上就出現(xiàn)了唱空的聲音。“房?jī)r(jià)虛高”、“房地產(chǎn)泡沫”的調(diào)子，這些年更是一直沒有變過(guò)。

一個(gè)市場(chǎng)被長(zhǎng)期看空，但是買賣旺盛到“日光”、“月光”，不得不以行政調(diào)控去限購(gòu)、限價(jià)、限貸。這說(shuō)明有很大一部分”看空者“是不誠(chéng)實(shí)的——嘴上喊看空，卻用手上的人民幣投了看漲的票。

這樣的人，現(xiàn)實(shí)生活中很常見。才在酒席上罵完”房?jī)r(jià)太高，房?jī)r(jià)必跌”，五分鐘后聽說(shuō)新樓盤出來(lái)的消息，立馬托關(guān)系、找門路，削尖腦袋要擠進(jìn)“日光盤”的排號(hào)大軍，你身邊是不是就有幾個(gè)這類朋友？

連一點(diǎn)持幣觀望的耐心都沒有，分明就是假空頭、真多頭嘛。這類人恰恰是輿論界唱空樓市的大多數(shù)。

假空頭們還發(fā)明了一個(gè)概念，叫“剛需買房”，這是典型的自欺欺人之詞。凱恩斯曾明確表示，租房是消費(fèi)，買房是投資。因?yàn)椋夥坎簧a(chǎn)任何資產(chǎn)，滿足的是住房基本需求；而買房則不同，無(wú)論買房者的主觀意圖為何，房產(chǎn)就是一種資產(chǎn)，買房就是投資。投資有剛性的嗎？

尤其是最近20多年的中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，租售比始終低得可憐，房?jī)r(jià)上漲猛烈的一線城市，這個(gè)數(shù)字更是長(zhǎng)期維持在百分之一、二之間。租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房貸利息。

按照正常經(jīng)濟(jì)理性，出于單純的住房需求，都應(yīng)該去租房，而不是買房。換言之，買房者都是自覺不自覺地帶有投資意圖，動(dòng)機(jī)都不“純潔”。只不過(guò)有的人快速變現(xiàn)，有的人是長(zhǎng)期投資，前者成為可鄙的“炒房客”，后者自稱剛需購(gòu)買者。

▲更多房產(chǎn)問(wèn)題，掃描二維碼在功夫問(wèn)答找到你要的答案

投資旺盛，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年強(qiáng)有力發(fā)展的真實(shí)支撐。這一點(diǎn)毋庸置疑。炒房客，乃至炒房團(tuán)當(dāng)然是真實(shí)存在的。但是，要說(shuō)這百萬(wàn)億數(shù)量級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是靠個(gè)人之力炒出來(lái)的，實(shí)屬天方夜譚。

中國(guó)首富圈的許家印、馬云身價(jià)也不過(guò)三千億左右，誰(shuí)又能炒起上百萬(wàn)億這么大的鍋？否認(rèn)真實(shí)投資的支撐，夸大“炒房”對(duì)房?jī)r(jià)攀升的作用，是嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)偏差。口頭唱空的輿論造勢(shì)和用人民幣買漲的真實(shí)行為之間的扭曲，是制造認(rèn)識(shí)偏差的源頭。

夸大泡沫的存在，有可能帶來(lái)危機(jī)

“泡沫”也是唱空樓市的一大主旋律。可是，唱空者連什么是泡沫也未必弄得明白。這次的“65萬(wàn)億美元超美、日、歐”是想表達(dá)泡沫膨脹的意思，但是資產(chǎn)是否泡沫化的關(guān)鍵不是總體量，而是金融膨脹。

正是因?yàn)榭辞辶诉@一點(diǎn)，當(dāng)前國(guó)家的調(diào)控方向是防范金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，禁止違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

十年前美國(guó)次貸危機(jī)出問(wèn)題的兩房、雷曼兄弟公司都不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是金融機(jī)構(gòu)。上世紀(jì)九十年代日本房地產(chǎn)泡沫的崩潰，出問(wèn)題的也是金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)哪有資格搞出金融危機(jī)？

說(shuō)到底，房地產(chǎn)泡沫都是源于過(guò)度證券化的金融加杠桿，一級(jí)貸款從二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)，二級(jí)市場(chǎng)再進(jìn)行證券化包裝銷售，證券再進(jìn)入銀行抵押系統(tǒng)……兩三層套嵌后杠桿就加上去了，金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)以幾何級(jí)放大。房?jī)r(jià)一跌，火燒連營(yíng)，危機(jī)爆發(fā)。

中國(guó)沒有美日那套復(fù)雜縱深的金融系統(tǒng)，房地產(chǎn)金融的縱深有限。那么，是不是據(jù)此就可以得出結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫呢？張五常老師是這么看的，我則不完全贊同，我的觀點(diǎn)是：泡沫還是有的，問(wèn)題是泡沫在哪里。

一直以來(lái)，我們談房地產(chǎn)時(shí)，“一刀切”的大而化之非常嚴(yán)重。要么全國(guó)房產(chǎn)都是泡沫，要么全國(guó)房產(chǎn)沒有泡沫，這樣的表述都是在模糊問(wèn)題焦點(diǎn)。

在我看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫恰恰是在看上去房?jī)r(jià)不高的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這還不能簡(jiǎn)單地說(shuō)是幾線城市，更關(guān)鍵性的因素是區(qū)位。

同樣是三四線城市，長(zhǎng)三角、珠三角城市群的小城鎮(zhèn)就未必有泡沫，有了中心大城市的擠出效應(yīng)，人家的日子完全可以過(guò)得很滋潤(rùn)。居住的城際分散、度假地產(chǎn)、第二居所都是有效需求，市場(chǎng)價(jià)格是有支撐的。

而一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人口凈流出、人均收入低下。開發(fā)商背靠政府項(xiàng)目、政府補(bǔ)貼強(qiáng)行上馬項(xiàng)目就很危險(xiǎn)，財(cái)政一收緊，政府隱形、顯性的支持無(wú)法兌現(xiàn)，資金鏈斷裂是大概率事件。

這類泡沫多不多？應(yīng)該來(lái)講，很有限。這些年調(diào)控下來(lái)，該倒的早倒了，不倒的也基本消化掉了。加之這類項(xiàng)目的先天條件差，體量不大，多數(shù)是地方性企業(yè)肇禍，能掀起多大風(fēng)浪？

與有限的泡沫相比，更值得擔(dān)憂的是，夸大泡沫的存在，導(dǎo)致人為干預(yù)制造“房地產(chǎn)的冬天”。那不是刺破泡沫，而是制造危機(jī)。

“房地產(chǎn)的冬季”不值得期待

不少唱空人士一廂情愿地“希望”：房地產(chǎn)陷入冬天，甚至早死早好。這樣一來(lái)，資源就會(huì)流向他們心儀的行業(yè)，諸如高科技、新能源之類的，于是這些行業(yè)欣欣向榮，從此中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)。

遺憾的是，這是不可能的。資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，不是無(wú)端的偏愛，而是其他行業(yè)的投資回報(bào)太低。遠(yuǎn)的也不說(shuō)了，就說(shuō)股市吧。喊著“股市已經(jīng)見底”的股評(píng)家那么多，可又有幾個(gè)賣了房去抄底的呢？

市場(chǎng)信心從來(lái)不是靠嘴炮來(lái)支撐的，而是靠負(fù)責(zé)任的行為來(lái)體現(xiàn)的。一廂情愿地認(rèn)為把房地產(chǎn)業(yè)打壓下去，投資就自動(dòng)會(huì)流向其他行業(yè)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維，是在違背基本的市場(chǎng)規(guī)律。

房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎，是九十年代后期經(jīng)濟(jì)發(fā)展與分稅制改革引發(fā)的政府財(cái)政結(jié)構(gòu)變化互動(dòng)的結(jié)果。某種程度上來(lái)說(shuō)，這個(gè)引擎確實(shí)是“帶病上崗”，但是，拆了舊引擎，卻沒有新引擎去代替，會(huì)是理想的結(jié)果嗎？由此衍生的一系列問(wèn)題，波及地方財(cái)政、周邊上下游企業(yè)，有什么良策去解決呢？ 

如果沒有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，即使把房地產(chǎn)打趴，也不過(guò)是多了一個(gè)蕭條的行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)積累了大量資金，確實(shí)可以靠產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成為助推新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是以強(qiáng)行干預(yù)盲目地逼迫其轉(zhuǎn)型，效果可疑。這幾年私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行蔚然成風(fēng)，成功了幾家？

轉(zhuǎn)行不是不可以，但是風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)，李嘉誠(chéng)老先生的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)營(yíng)高科技，積十余年之功才見成效。許家印的恒大呢？正在給賈老板交學(xué)費(fèi)呢。

市場(chǎng)配置資源不是川劇變臉，手一抹就好了。資金問(wèn)題最易解決，人才的培育、管理體系的轉(zhuǎn)換、觀念的轉(zhuǎn)變無(wú)一不需要時(shí)間。今天是售樓小姐，明天就干上了人工智能工程師？今天是房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理，明天就帶領(lǐng)遠(yuǎn)程醫(yī)療的科技團(tuán)隊(duì)？你信嗎？

資源配置不是誰(shuí)一拍腦袋就可以做成的，要給經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型充分的市場(chǎng)空間，而不是急于求成地?cái)D壓、打壓。經(jīng)濟(jì)發(fā)展要靠市場(chǎng)環(huán)境的改善，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、對(duì)其他行業(yè)都是如此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展只能靠悉心培育，而不是靠干預(yù)和打壓。

張五常老師另一個(gè)判斷我很贊成，他說(shuō)“中國(guó)的房?jī)r(jià)能夠站得穩(wěn)，主要在于預(yù)期將來(lái)的高收入上。假如預(yù)期改變，房?jī)r(jià)就會(huì)跌得很快。”——對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期絕對(duì)不會(huì)只影響房地產(chǎn)業(yè)，而是經(jīng)濟(jì)全局的問(wèn)題。

最典型的例子是日本，房地產(chǎn)泡沫破裂了，“屌絲”就買得起了嗎？百業(yè)蕭條，無(wú)人幸免，“房地產(chǎn)的冬季”不值得期待。

總之，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)，不能局限于“降低房?jī)r(jià)”“民生保障”的單一行業(yè)領(lǐng)域，而是要著眼經(jīng)濟(jì)全局，著眼于國(guó)民收入的提高、營(yíng)商環(huán)境和投資環(huán)境的改善。

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