日前，有兩個消息非常值得關注。

一是12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發文，取消實行了一年的住房“限售令”。此舉為本輪調控以來的全國首例，被一些媒體視為“房地產松綁第一槍”。 

二是12月12日，國家發改委發布“關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知”。通知中有兩個明顯的變化：其一是在四類優質企業中房地產業赫然在列；其二是與過去投資房地產總被認為是“脫實向虛”不同，這次支持房地產業的優質企業發債，被視為“增強服務實體經濟的能力”，房地產終于進入到實體經濟行列中來了。

房地產業的優質企業發債，有三個硬條件：（1）、總資產不低于1500億元；（2）、年營業收入不低于300億元；（3）、資產負債率原則上不超過85%。顯然，符合這三個條件的均為大型房企，中小房企完全無緣。

相關數據顯示，A股市場符合這三個條件的地產上市公司約有10幾家。包括萬科（負債率84.92%）、保利（負債率79.87%）、華夏幸福（負債率84.43%）、金地（負債率76.47%）、榮盛（負債率84.89%）、華僑城（負債率74.36%）等；而綠地（負債率89.3%）、新城控股（負債率88.51%）等因負債率過高或被排除在外。

此外，發改委新聞發言人孟瑋明確表示，按照中央精神，（發債企業）目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，并不支持商業地產項目。

房企股權融資已停了好些年了。在擬上市企業的隊伍中，僅有的5-6家房企，如萬達商業、富力地產、同策房產咨詢、首創置業等，都排在很后面，其中萬達商業、富力地產還是2015年11月申報的；定向增發也幾乎不見有房企。

今年上半年一些房企嘗試在境外發行債券，也被發改委、財政部聯合管控；甚至連地產信托都被叫停。縱然有房企發行私募債，利率也很高，如泛海控股發行的3年期私募債，票面利率達到9%。境外情況也不樂觀，如香港上市公司中國恒大旗下全資公司發行18億美元的優先票據，利率更達13%。

隨著不斷抽杠桿，房地產企業的資金確實卡得很緊。今年1-11月份數據顯示，房地產開發企業到位資金150077億元，同比雖增長7.6%，但一方面房地產投資增長9.7%，資金增長趕不上投資增長；另一方面，其中國內貸款21807億元，下降3.7%，貸款僅占到位資金的14.5%；利用外資更是降而又降，主要依靠房企自籌資金，以及定金、預收款及按揭貸款（也下降了）。

本來以為從嚴調控房地產，可以讓“脫實向虛”的資金回流到實體經濟，誰知實體經濟也沒有好轉。剛剛發布的11月份經濟數據顯示，投資、消費、進出口都在往下走。統計局官方的說法是：“國內外環境依然錯綜復雜，經濟運行穩中有變，穩中有緩，下行壓力有所加大。”從“穩中有進”到“穩中有變”，再到如今的“穩中有緩”，足見問題已相當嚴重。

更重要的是國家財政。今年1-11月全國財政收入17.23萬億，政府性基金6.22萬億，共23.45萬億。而與房地產相關的稅收收入（包括契稅、土地增值稅、房產稅等）共1.65萬億，加上政府性基金中的土地出讓金5.34萬億，兩項合計已近7萬億，再加上房企的增值稅、所得稅等，估計接近8萬億，也即房地產有關的財稅收入要占到全部財政收入的三分之一！這一塊若保不住，各級政府的財政也很難保住，更何況有關方面一再承諾，明年還將實行更大規模的減稅刺激措施。

是的，如上述，這次優質房企發債只限于棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域。但棚戶區改造本身是個很模糊的概念。什么叫棚戶區？有的說法是上世紀五六十年代建造的房屋，還有的說是城中村，廠中村，以及在城市開發建設中由于各種原因被遺忘的角落。

菏澤為什么成為取消“限售令”的全國首例？就是因為菏澤是全國棚改第一大市。據報道，僅2017年就改造了18.2萬戶，涉及近70萬人，相當于拆掉一個百萬人口的大城市；而2018年到2020年還有25萬套改造任務，涉及100萬人。在大拆大建的同時，政府賣地收入也激增翻倍。一個在山東省內經濟墊底的地級市，已經擠進了全國賣地收入30強。

在經濟下行壓力明顯增大的今天，靠基建難度已相當大（1-11月基建投資僅增長3.7%），看來看去，我們還得依靠房地產，松綁房地產！今天可以說五六十年代建造的是棚戶區，過一段也可以說七八十年代建造的是棚戶區，反正大拆大建是我們的強項，GDP不就如此這般地上去了么！

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