在國家樓市調控不斷，新一輪的調控預期又將繼續增強的大環境下，廈門寫字樓市場受影響如何?未來將何去何從?為洞察廈門寫字樓市場現狀以及未來方向，同時為寫字樓開發商、代理機構搭建一個良好的交流平臺，廈門站特組織了寫字樓市場發展沙龍。

時間：2012年 9月 4日(周二)15：00

地點：廈門市思明區鷺江道100號財富核心9樓搜狐網直播室

出席嘉賓：

恒興集團財富核心招商部經理 鄒敏

廈門世聯地產客戶與策略資源部總監 林敏泉

藍火置業市場研發核心副總監 陳添佑

資深媒體評論員 海峽導報 陳林勝

廈門站領頭代表 翁琳斌

以下為直播實錄：

主持人：大家好，非常歡迎各位作客直播室。首先請允許我介紹一下出席今天沙龍的嘉賓：恒興集團財富核心招商部經理 鄒敏，世聯地產客戶與策略資源部總監 林敏泉，藍火置業市場研發核心副總監 陳添佑，資深媒體評論員 海峽導報 陳林勝，廈門站領頭代表 翁琳斌。再次歡迎各位的到來！

現在先來談談市場。目前談到房地產，有一個話題是無法繞開的，那就是調控。但對于以寫字樓為首的商業地產而言，這是否意味著更大的機遇呢？

廈門世聯地產客戶與策略資源部總監

林敏泉

世聯林敏泉：從投資角度來看，調控是一個機會。住宅是限購限貸。另外，寫字樓物業的投資價值更凸顯出來了，出租的話可以租到三四千元，如果投資寫字樓的話，同樣的價格寫字樓的話，回報租金會差到一到兩倍。買住宅的話你還得再貼錢下去。從物業類型的選擇，寫字樓投資價值會比住宅好，因為現在住宅的價格高起來了，寫字樓價格還沒有一個大的上漲。

海峽導報陳林勝：商業的價格比住宅還要低，這個是比較特殊的情況。這個不單單是在廈門，在全國還是比較普遍。說明一個什么問題？因為前幾年住宅比較繁榮，回報率比較快，可能大家就把眼光集中在住宅上。以前寫字樓也不多，現在政府比較規劃用地，所以寫字樓多了起來，以前都是商業酒店，辦公用地不是特別多，現在的市場寫字樓產品增加比較多，市場上確實有一些住宅地產商會搭售一些這樣的產品，這些寫字樓跟這些(住宅)比面積不會太大，總價比較低。就這樣的市場來講，住宅被調控，確實很多對手里有錢的人，資金不知道往哪里投的，投資寫字樓還是不錯的。

藍火陳添佑：這次的調控主要是限購限貸，我們認為以寫字樓為代表的商業地產就更加頻繁出現在我們的視野當中，現在有利好的消息。隨著島內外一體化，廈漳泉一體化，以后的廈門會成為我們海西的經濟核心或者金融核心的地位會越來越明顯，在這樣一個情況下，應該說，寫字樓本身就面臨著比之前更好、更快的發展機遇。所以，從這個大背景來說，廈門的寫字樓就已經擁有了許多的發展機遇。近期剛好有調控的作用，使得寫字樓投資的好處就更加凸顯出來了。

搜狐翁琳斌：結合我們搜狐自身的例子，之前我們在廈門到處尋找適合我們的辦公樓，走訪了非常多的地方，不斷地篩選，恰巧在這個節點，財富核心剛好開業，我們抓住了這個機會然后進駐。寫字樓屬于商業范疇，中國有一句話說“一鋪養三代”，我覺得在現在這種出租率非常高的情況下，它也是有非常大的市場空間。剛才我們三位已經形成了一個共同的意識，這一塊是不能否認的。

主持人：對于投資來說，以寫字樓為主的商業地產還是有很大的投資潛力。

世聯林敏泉：從利潤來看，是這樣。風險更低。以往大家說買住宅更隨便，大不了自己住。那寫字樓是純投資目的比較明確，住宅大家買的時候就不用思考那么多了，買寫字樓跟商業的話往往大家考慮的會更多一些。

主持人：2012年央行一個月內兩次“降息”，年內兩次“降準”形成市場疊加效益，極大影響了資金的流動，這對寫字樓市場的影響有多大?

海峽導報陳林勝：在國內投資渠道還是比較有限，股市又不行，所以大家就將注意力轉移到不動產，這個投資還應該跟市場環境有關系的。我看最近商鋪確實比較火，泉州那邊有一兩個項目，去看了以后，他們銷售比較火，吸引很多客源去看。

主持人：我們回歸到廈門的市場環境來，我們知道陳記者是媒體界的資深人士，能不能從媒體的角度，跟我們談談廈門寫字樓的發展歷程?

海峽導報陳林勝：早期廈門的寫字樓并不是很多，蓮坂的國貿大廈是比較典型的，一等的就銀行核心，一等的很少，少有。后面寫字樓有一個比較大的發展，就是2004、2005年收購爛尾樓的時候，像立信大廈、第1廣場、財富港灣等，這應該也是寫字樓發展的一個標志。再后來廈門增添了很多比較高檔的寫字樓。這幾年，政府規劃并出讓了一些寫字樓地塊，我覺得現在的寫字樓主要集中在幾個片區，一個是島內西部商務片區的，像鷺江島，這個是重要的版塊。還有一個是五緣灣，吸引了很多大企業過去，而且他們租金也不高。政府規劃的軟件園二期，這也是一個非常重要的區域。以后廈門要打造一個兩岸金融核心，我覺得兩岸金融核心對西部的寫字樓會有一些影響，因為它可能會吸引一些金融機構進入到兩岸金融核心。島外的話，這幾年寫字樓也確實有發展了，像海滄原來都沒有，近兩三年，像海投建了一個海投大廈，接下來是泰地海西核心，以后會是比較重要的。集美有一個杏林灣商務運營核心，北站、軟件園三區都會有一些寫字樓。未來得話，島外寫字樓市場會有一個比較好的前景。供應量有上來，而且各個區域的政府也會很全力的支持寫字樓，我覺得寫字樓是一個區域的城市形象，如果這個區域沒有一個寫字樓就不能代表它很繁榮。就像商業一樣，是一個坐標建筑。

恒興集團鄒敏：我從2001年到現在都是做一等寫字樓，在2000年以前我們都是以國貿、帝豪這樣的企業為主。1999年銀行核心投入使用以后，寫字樓的概念就慢慢的走入人們的視野。當時我們在銀行核心的時候，對于除了國貿、帝豪之外，有一個值得一提的是泛太平洋(就是以前的大華銀行)他們都是租給外籍的大型企業。這個時候就慢慢形成一個氛圍，一般的世界500強，國內的500強就會往一等寫字樓靠攏。剛好我們抓住了一個很好的時機，2002年的時候，不管客戶是被迫也好，是觀念上改變也好，他們就慢慢的尋找從乙級到甲班，那個時候銀行核心和國際銀行更多的客戶選擇在外資企業，世界500強、物流行業為主的這樣的會比較多，還有像諾基亞等一些大型企業。回到十年后的今天，在這十年的過程中，陸續起來了越來越高端、物業越來越成熟的一等寫字樓，他們不但講究交通便利、物業管理的成熟、還有整個大樓的結構、景觀都會納入到客戶的考慮里面。我們的客戶也在慢慢的發生變化，以前很側重世界500強和國內500強，2008年金融危機很大的波動是影響到了我們的物流行業。現在，物流行業連帶的企業他們慢慢不能承受一等寫字樓這樣高額的資金，所以我們現在也慢慢發生改變，就是以比較大型的金融機構為主。在今年上半年到現在，我們發現一個很有趣的變化，房地產開發商他們在以往并不注重寫字樓辦公環境或者是形象，但是他們現在慢慢集團化，或者是已經非常有規模的企業他們會看重辦公形象和環境，還有物業管理。目前除了金融行業，像地產行業包括新華都、龍湖地產等在業內具有代表性的企業也成為了目標客戶，這也是一個風向標，從一個寫字樓的客戶結構可以看出來，以后(客戶)走向比較好的都是哪些企業。我們可以從每一個一等寫字樓里面去看今后的經濟發展形勢。