近日，領先全球的房地產服務商戴德梁行發布上海寫字樓市場、工業物流市場、大宗交易投資市場以及海外投資市場最新數據，并對幾大市場的發展現狀及未來趨勢等進行了詳細解讀。

??寫字樓市場：Co Working聯合興起帶來新機遇

??戴德梁行最新數據顯示，截至今年第三季度，上海寫字樓銷售市場出現井噴式放量，散售市場重新升溫，租賃市場寫字樓空置率反之上升。

??隨著營改增等政策的出臺，截至今年第三季度，上海寫字樓銷售市場總成交量約為114萬平方米，其中大宗成交17宗共37.5萬平方米，以內資大型金融或生產制造類企業為主；散售市場成交76.5萬平方米，以小獨棟辦公的成交為主，集中于大虹橋、市北園區等新興商務區。可以看出，品牌制造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍，小獨棟產品受市場追捧。

??反觀租賃市場， 2015年P2P公司是“力挺”上海寫字樓市場的引擎之一，金融租戶超過10%來自P2P公司，但是隨著新型金融的大規模倒閉，互聯網金融類企業大量退租，截至今年第三季度，金融類占比由34%降至29%，而寫字樓供應保持持續增加，從而導致截至今年第三季度上海市的甲級寫字樓的空置率上升至11%。

??戴德梁行董事、中國區寫字樓部主管沈潔表示，未來幾年內，浦東、閔行、徐匯濱江等新興商務區將成為供應熱點板塊，預計5年內新增供應預計842萬平方米。

??圍繞上海寫字樓市場未來發展，沈潔分析，從供給來說，寫字樓產品更新迭代，上海內中環辦公土地供應逐年下降，根據《上海市城市總體規劃（2016-2040）》中提出的“以存量用地的更新利用來滿足城市未來發展的空間需求”，未來上海需要通過全新定位及翻新改善，更新盤活現有的土地資源，比如原陳舊寫字樓升級改造，中心區遺留下的工業用地或廠房進行翻修改建，部分經營條件不好的商業，若其各工程條件符合辦公形態，可改建為創意辦公形式等。

??從需求端來說，自2014年國務院總理李克強多次呼吁推動大眾創業以來，以互聯網、現代服務業為代表的新興行業存在巨大的市場空間，一線城市中心租金較高，而大量創業者需要價格低廉、交通便利、品質有保證又有濃郁創業氛圍的辦公場所，于是Co Working聯合辦公迅速興起并沖擊著傳統辦公模式，傳統辦公模式也可抓住機遇，從產品更注重人性化需求，開放式辦公空間、豐富的商業生態搭配等方面進行積極轉型。目前，聯合辦公在上海發展相對較快，主要集中于靜安、黃浦、徐匯等核心商務區。

??物流資本快速發展資本市場渠道多樣化

??物流資產是企業生產和百姓生活所必需的獨特的功能性房地產資產，具有功能單一，易于管理和實現標準化，用戶替代性強，閑置風險小，開發****期長等特征。

??隨著**等市場的普及，物流的重要性日益為廣大企業所認知，物流資產頻繁地與資本市場對接，也形成了幾種不同的渠道。在第三季度媒體發布會上，戴德梁行董事、華東區產業地產部主管單宇迪對幾大渠道進行介紹。

??IPO（Initial Public Offerings）是大眾了解最為廣泛的渠道，其本質就是持有物流資產的公司的證券化，國內第一例物流地產赴港IPO就是中國物流資產（宇培集團）。中國物流資產控股有限公司是宇培集團在境外的控股公司。在中國物流資產的招股說明書對于募集資金使用用途的分析中，發售所得款項凈額32.49億港元，其中15.2%將用作開發新的物流園項目；38.7%用作購買Seed Holding II價值1.61億美元(含稅)的股權；41.1%用于償還部分來自Credit Suisse Singapore不超過3億美元的信貸融資；余下所得款項凈額不超過5%將用作撥付公司的營運資金及其他一般公司用途。可見，所有的募集資金都將直接或間接地投入到新一輪的設施開發管理過程中去，做大資產價值，給投資者更高的回報。

??REITs （Real Estate Investment Trusts）房地產信托投資基金也是大眾聽聞較多的方式之一，本質上是就是收益穩定的不動產資產的證券化，典型的REITs以公募為主，不以結構化為特征。國內第一例權益型物流地產類REITs，就是中信華夏蘇寧云享資產支持專項計劃。該計劃以蘇寧云商集團股份有限公司所擁有的，位于包頭、青島、南昌、成都、無錫及廣州六個重點城市中的高新區域成熟的物流園區為目標物業。總建筑面積為397,227.35平方米。發行總規模為18.47億元，分別設立優先級、權益級兩級產品。其中優先級發行規模為12億元，中誠信給予AAA的信用評級，發行利率4.0%；權益級發行規模為6.47億元，為投資型產品，不設預期收益率。

??除此以外，物流資產在資本市場還有ABS （Asset-Backed Securities）和產業基金兩種渠道。ABS就是資產抵押債券，以房地產資產的組合作為抵押擔保而發行的債券，產業基金就是風險投資基金（VC）和私募股權投資基金，指向具有高增長潛力的未上市物流地產企業進行股權或準股權投資，以小規模或者初創期的資產（包）為目標。

??圍繞物流資產在資本市場未來的發展，單宇迪在發布會上表示，未來國內REITS將會加速放開，國內外IPO的選擇差異化，國企、央企成為亮點，形式、方式的進一步多樣化，加速金融產品的多樣化。

??大宗交易投資市場：上海持續穩定海外異常火熱

??今年，上海房地產投資市場情況良好，成交金額持續穩定。截至目前，主要大宗物業投資成交包括北岸長風E\G、東海商業中心、尚濱江、SOHO世紀廣場在內，2016年上半年成交184億，境外買家占比24%，境內買家占比76%，預計全年度將達到700億，平均凈收益率3%。

??戴德梁行中國區投資及顧問服務部董事總經理葉建成分析認為，房地產投資市場良好，主要歸結于幾個方面，一是貨幣寬松、利率下調、人民幣貶值的宏觀環境；二是新一代保險買家的進入；三是投資公司因為保值、資產配置和資產證券化等收購原因入市，讓上海房地產投資市場火熱的原因。

??相對于國內較為平穩的大宗交易投資市場，今年海外投資市場異常**。最新數據顯示，截至2016年8月31日，今年中國海外地產投資額創下新高，累計235億美元，已逼近去年全年257億的總交易額。戴德梁行大中華區研究部董事總經理 James Shepherd分析認為，這主要是國內市場可售優質物業資源緊缺和國際市場回暖所致。

??James Shepherd認為，國內市場隨著北上廣深幾大一線城市可售優質物業日益稀缺，加上核心物業資產回報率的不斷縮減，越來越多的中國投資者開始去海外尋求穩定的投資機會。

??從國際市場來看，市場對人民幣貶值的預期，伴隨著國外市場如英、美兩地較低的借貸成本，促成了國內投資者去外海投資。比如今年美國的經濟復蘇就吸引了國內大批投資者的關注，在今年前8個月內，中國在美國的投資額就預計占其全球投資總額的57%；而“英退歐”讓中國投資者看到機遇，在部分英國房地產基金公司對“英退歐”帶來的不確定性并出售資產時，一些中國投資者認為這是一個投資英國的好機會，比如以穩定收益著稱的倫敦寫字樓市場；另外，一些利好政策如“一帶一路”等，也促使眾多中國機構和企業踴躍投資海外物業。

??在越來越多投資者“走出去”的當下以及處于分散投資風險的考量，James Shepherd預測，中國對外投資在未來將會繼續保持增長，而投資者較為青睞的市場，仍然是美國、英國、澳大利亞、德國以及法國等成熟市場。