房天下訊  近期，戴德梁行推出第17份《全球寫字樓租務開支報告》，指出去年亞太區寫字樓市場的平均開支，為每個工作間每年6,000美元（人民幣36,501元），按年升幅僅為0.4%。香港繼續成為亞太區租金最高昂的寫字樓市場。亞太區寫字樓空間已用盡唯租金仍續升，租戶宜采用工作間新策略。

亞太區個別市場租務開支在年內的變化卻頗為參差，例如雅加達的租金按年上升多達三成，但印度海得拉巴的租金則按年下跌了兩成。

在本年的報告中，香港繼續成為亞太區租金最高昂的寫字樓市場，每個工作間的每年開支為21,600美元（人民幣131,401元），環球則為第二，僅次于倫敦（西區），但香港的租金在去年進一步被倫敦（西區）拋離，因為香港寫字樓市場受到機構整合架構及遷離核心商業區等因素所影響，令頂級商廈的租金有所回落。中國大陸的二線城市，以及印度大部分市場，則繼續成為全球部分租金最的商業區。

在該報告中，戴德梁行首次比較各地企業租用寫字樓的開支，以及當地每名金融及商業服務行業雇員的經濟生產力，以評估企業在該市場營運并負擔相關開支的能力。通常一個市場的租務開支愈高，其經濟生產力亦愈高。

戴德梁行全球策略研究部主管NigelAlmond表示：“報告中的大部分市場均符合上述的推斷，例如在租務開支較高的悉尼及東京，其經濟生產力亦較高；租務開支較低的市場如曼谷丶雅加達及吉隆坡，這些城市的經濟生產力亦較低。可是，新加坡和首爾卻是租務開支高，但經濟生產力相對較低的市場，因此與環球其他市場相比，這兩個亞洲市場將較難吸引企業進駐。”

展望未來兩年，亞太區寫字樓租務開支仍會以每年3%的幅度增長，升幅高于全球其他地區。

戴德梁行東南亞丶澳大利亞及新西蘭研究部主管Dominic Brown表示：“我們預期在印度，由於資訊科技界的租務需求持續增加，加上通脹高企，將令印度寫字樓的租金在未來兩年達到高峰，當中海得拉巴丶班加羅爾及浦那的租務開支將會每年增長超過7%。不過，印度二線城市的租務開支，在環球調查中的向來屬於，因此這些城市將繼續成為全球部分租務開支最廉宜的商業區。澳大利亞方面，由於該國經濟正在轉型，目前市道低迷，加上寫字樓空置率偏高，故預期該國主要寫字樓市場的租務開支只會出現溫和的增長。”

去年中國大陸經濟增長放緩，企業較注重減省開支，令去年中國寫字樓市場的租賃需求有所減退。大部分中國城市的與去年相若，四大一線城市──北京丶上海丶廣州及深圳──依次仍然是中國大陸寫字樓租務開支最高的市場。上海的今年下跌四位至第35位，主要受到跨國企業租賃需求減少所影響，同時企業租戶又提升了空間使用效率，以致目前上海每個工作間的凈室內面積略少於9平方米 （約96.84平方呎）。

二線城市方面，南京由於租務需求穩定，新頂級商廈供應較少，推高當地租務開支至第125位。排第126位的西安，其寫字樓空間使用效率跟租金以外的其他營運開支相對穩定，但因實際租金有所增長，亦令其上升。其他租務開支有所增加的大陸二線城市還包括大連丶青島及天津。

戴德梁行北亞區研究部主管聶安達指出：“雖然環球經濟仍存在不明朗因素，但內地的商用物業建設仍是如火如荼，在未來會為市場提供更多寫字樓空間，因此，預料新寫字樓供應將令杭州丶成都及深圳的租務開支上漲受壓。

他預計未來北亞區大部分寫字樓市場的租務開支將會回升，當中東京的租務開支的每年增幅將高達8%，幾乎是亞太區平均增長率的三倍。北京和香港的租務開支預計亦會上升，這是由於商廈空間緊絀所致。

本報告比較全球各大地區寫字樓空間的使用情況，發現亞太區工作間所占的空間少於北美洲及歐洲，故亞太區的空間使用效益較高。

戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen說：“大部分亞洲市場的企業租戶皆面對營運上的問題，就是租務開支愈來愈高，但其租用的場所卻未能再騰出更多空間以提高效率。解決這個問題的辦法之一，是設法找出和減少浪費的空間，同時采用更靈活的工作間策略，這樣企業租戶才可留在或遷至最有利營商的地段，并藉此吸引或留住公司的人才。”

其中一項工作間策略就是提高營業表現但同時降低租務開支，例如在公司里設立更多開放式和共用的工作間丶透過科技讓員工無論在公司內或公司外都能隨時接連互聯網丶設立方便雇員使用的社交空間等。企業若能改變傳統工作間的模式，采用更創新靈活的工作間，賦予員工團隊更大的流動性，將可令團隊之間更合作并促進其生產力。