本文由：南昌寫字樓招租網（http://www.lightcup.cn/）提供。
近日，記者在淘寶網上發現，今年以來，南昌司法拍賣的寫字樓基本處于流拍狀態。而縱觀南昌市，隨著城市的全面發展，一座座商業寫字樓拔地而起，分布范圍也從老城區、紅谷灘向外擴延。有一些樓盤甚至打出一成首付的標語來吸引投資者。業內人士分析稱，此現象的背后，反映的是南昌寫字樓市場的供需失衡。
寫字樓林立
萬青（化名）是一家文化創意公司的負責人，在創業初期，因為經費的限制，他選擇把辦公場所放在了青云譜區一小區內。隨著公司業績蒸蒸日上，原有的場地就顯得有些格格不入。萬青計劃在高檔寫字樓中租賃一間100平方米左右的房子，但租房一事讓他頭疼了近一個月。
走訪了多個片區的寫字樓后，他發現，南昌的寫字樓雖然不少，但老城區的寫字樓大部分都是舊的，紅谷灘的寫字樓雖然環境不錯，但價格也是所有片區內最貴的。“高新區的恒大中心、新城吾悅我也去看了，價格、交通等方面雖然還不錯，但商業氛圍不夠濃，基本屬于空置狀態。”
記者了解到，紅谷灘片區的寫字樓屬于售價和租金雙高，平均售價在16000元/平方米，裝修好帶家具的房源租金在65元/平方米以上，像雙子塔這種設施、環境更好的寫字樓租金已經達到75-80元/平方米。而高新片區的寫字樓平均售價在10000元/平方米左右，租金則在40元/平方米左右徘徊。
江西寫字樓網負責人鐘偉表示，目前南昌市場上的寫字樓供應已遠遠大于市場需求，這還不包括許多廠區、開發園區的辦公樓。有一些寫字樓僅僅是作為商圈配套才建的。“高新區京東大道與艾溪湖北路交叉口附近，就分布有新城吾悅、恒大中心、浙大科技園等多個大型寫字樓，而該區域所分布的人口、企業數量明顯無法承載這些寫字樓。”
記者咨詢了吉屋網負責恒大寫字樓租售的房產經紀人余天宇，他告訴記者，恒大在南昌有多個寫字樓項目，其中，恒大中心是賣得最好的，但到目前為止，銷售出去的也不多。“相比紅谷灘和市中心，這一片的辦公人群不多，所以投資寫字樓的也少。另外，寫字樓的投資成本比較大，回本時間一般在十年左右，所以大多數人更愿意去投資商住兩用的公寓。”
根據南昌房地產信息網數據，截止到3月29日，南昌新房住宅庫存為23488套，可售面積為293.3萬㎡。而非住宅庫存為44482套，可售面積為440.9萬㎡。
業內人士分析稱，造成非住宅庫存高度積壓的原因有兩個方面，首先是受經濟大環境的影響，這兩年宏觀經濟不景氣，不少投資客對非住宅的需求大大減少；其次是很多開發企業的同質化競爭嚴重，在前幾年，寫字樓的規劃是扎堆的，同地段、同類型產品的開發造成撞車。南昌的寫字樓庫存，主要積壓在高新區和紅谷灘新區，這兩處的寫字樓占到南昌市場的八成以上。
據鐘偉介紹，按照正常情況，商業寫字樓從開盤到售罄大概需要2-3年時間。而位于高新區紫陽大道的新力方項目早在2016年初就已經交房，但目前大部分寫字樓仍然處于出售狀態。“新力方項目開盤初，為吸引投資客，還曾推出‘首付一成’的營銷計劃，但效果并不明顯。”
老寫字樓市場被擠占
細數起來，南昌寫字樓市場已經經歷了25年的發展。
在1993年華財大廈出現以前，嚴格來講，南昌還沒有寫字樓的概念。公司、企業對辦公條件要求不高，一般租用民宅、店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數外來機構租住酒店、賓館。直到華財大廈以近百米的高度面市，成為當年南昌的標志性建筑。大廈有各項基本配套，有自己的物業管理機構，不過其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產品。1996年江信國際大廈的出現改寫了南昌沒有寫字樓的歷史。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務大廈、財富廣場、地王廣場宏城大廈、三星大廈為代表，受到一些中小企業的追捧。但商住樓和寫字樓是兩種不同的產品。南昌迎來專業寫字樓是在2001年，國貿廣場問世引領南昌寫字樓升級換代。
鐘偉表示，南昌作為一個中部重要的省會城市，正在發揮其重要的作用。隨著經濟的發展，外來企業大量進駐，帶動了南昌商業寫字樓的需求，競爭也日趨激烈，聯發廣場、國際金融中心、新地中心、綠地中心等5A級和超5A級寫字樓隨之密集出現。這些位于紅谷灘、高新區的新寫字樓，也使得原本受追捧的老寫字樓開始走向落寞。
鐘偉向記者分析到，年份長的寫字樓電梯、裝修等已經老化，環境也越來越差，許多入駐的企業紛紛選擇“出走”，“像國貿大廈就已經有很多樓層處于空置狀態了。”為了挽留租戶，這些老牌寫字樓不得不降低租金。
南京西路某老寫字樓的一名業主稱，他出租的辦公室面積達500平方米，每平方米每月的出租價格約為30元。“老寫字樓差不多都是這個價位，相對來說比較便宜。”雖然價格降了，但想租的客戶并不多，讓他感到憂慮的是，整棟寫字樓的入住率比原來少了兩三成。據一名業內人士介紹，與前幾年相比，南昌一些老寫字樓無論是價格還是入住率，都有所下降，只是降幅不一樣，建設年代越早的老寫字樓降幅越大。
